对民众住房困难的现状，法国历届政府曾提出过一些解决措施，新政府上台后更增大了力度，例如提出“扩大买房减税范围”（见《欧洲时报》6月1日头版文章），鼓励人人都成为房产主。2006年9月份，前任德维尔潘政府推出利用税收优惠政策来舒缓房产市场压力的最新措施，其中有两条，其一为“罗比安制度更新版”（Robien recentré），另一是“波尔罗大众化制度”（Borloo populaire）。二者的共同点是鼓励人们投资供出租的房产市场，对购买房子然后出租的投资人给予税务上的相应优惠待遇。事实上，投资新、老房产都可得到相当规模收获。除此之外,法国行政机构中有相当一批助民、便民部门，在符合其规定标准的范围内，百姓可以享受国家补助或税务优惠；“全国住房修缮局”（l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat）即是在住房领域内的重要服务部门。通过它的中介，执行政府政策，百姓便可找到适合解决个人问题的途径。

　　以下向大家介绍投资出租房产市场，获得减免税率等问题。

　　★需求市场潜力大：百姓房子不够住

　　当前社会生活中，解决住房问题可谓不易。购房来住？房价扶摇直上；租房来住？房租不菲。总之，吃、住安排不当，也就谈不上生活安定了。据调查，目前在法国生活水平属于中等的 “干部阶层”（cadres）家庭，税前月收入平均为5200欧元。令人相当吃惊的是，这类家庭的基本居住条件情况其实并不理想。按照解决住房问题投入的工资收入比例计算，一般家庭达到35%。这些家庭若选择购买自家房屋，并且住在巴黎，买房贷款分期还贷定在20年，这些家庭只能有70平方米供支配。按同样投资比例，另一类人选择在高尚区内居住，但自己不买房，而是租房住，这些人可获得90平方米面积的支配权。若是在外省大城市生活，可支配面积可以增加一半。一家如果有2、3个孩子，这样面积的房子实在不能算大……法国百姓需要扩大住房面积，这是事实。

　　然而，法国房产市场价格近年不断上涨，已经达到相当贵的程度。上文谈到的是干部家庭，如若经济条件更差一些，又没有运气从父母手中继承到房产，想要住得舒服些，又不想过分“勒紧裤腰带”，实在是一大难题。与此同时，社会上有闲散资金，法国社会也有投资于房产的传统（investir dans la pierre），完全有可能将两者揉合在一起，形成良性运转。“全国住房修缮局”依据政府的鼓励政策，已订出明确章程，管理房产主以改善住房环境为目的的投资，既为低收入者找到便宜住房，又为投资人提供生财之道，确实是解决问题的成功途径。

　　★投资新房产：短期受约束 长期好处多

　　这是一条非常合算的生财之道：买下新房子以后出租，条件是房租价格必须比市面上一般价格稍低，出租期限9年至12年。这是投资房产中最能获利的途径，因为按国家规定，投资人可以得到减税待遇。

　　在上述政府优惠政策鼓励下，最近半年以来，已有33000个供出租的新住房单位售出。具体而言，按“罗比安制度更新版”行事，投资者购新房子付出的这笔钱里，50%可从报税收入中扣除，如此可延续9年。按 “波尔罗大众化制度”则更合算：投资人可在申报所得税时，将购新房付出款额的65%扣除，如此延续15年。投资者方面应当遵守的规定是：在出租的9至15年间，保持房租不超过市面价格的90%（“罗比安制度更新版”）和70%（“波尔罗大众化制度”）。

　　★对谁最有利？

　　如果您是“纳税大户”，那么这就是最理想的合法减税捷径。纳税量高的人，只需算一下账便能明白，尽管根据政府政策必须压低出租房房租水平，从收取租金方面看似乎吃了些亏，但您从纳税优惠措施里获得的好处更大；例如，您属于缴纳所得税中的“高档次”（barème）阶层，也即超过30%的比例，最终结算出来，您可以获得减免的比例是20%-25%，9年下来，起码可以达到50%，有的甚至更高；显然，这是相当诱人的结果。但应该承认，这条路并不适合所有人。由于优惠主要来自减低税收，对纳税档次不到30%的人来说，收益便不会这样明显。而对不纳税者或纳税量很小的人来说，意义更小。

　　不过从总体而言，投资在房产上可以享受税务优惠，有闲钱的朋友还是可以在力所能及范围内购买合适房产，比把钱投入银行储蓄，结果会划算得多。

　　★不可忽视的几个注意事项

　　上述规定从2006年7月1日起生效，当事人一旦决定投入，便要长期履行义务；也即每年要保证找到房客出租，遵守房租价格不超过上限的规定，才能按规定享受税务优惠。

　　1）出租不能中断：买了新房供出租，最让人头痛的问题是需要找到房客。因为，在与国家签订的这一9年协议中，万一有一年找不到房客未能租出，税务部门有权追回您享受的税务优惠不说，还要追加相关金额的利息。鉴于这一风险，有些投资者将房子出租给亲戚，法律允许这样做，前提是这些亲戚不能同投资者本人属于同一纳税户（foyer fiscal）。

　　2）选择好房产所在地：这是另一重要注意事项，千万不要在地理环境上处于新房集中、全都属于执行上述政府制度的区域内买房。首先因为房租会因此被压得相当低，投资者难以在理想时段内收回成本（大部分中等城市都属此例，如Blois、Cahors、Chateau-roux、Albi、Laval等）；另外，同一幢楼内如果已有65%的住户是房客，就不必再考虑。因为，房客对不属于个人财产的住所，保护意识相对差，尤其对公共场所（电梯、花园、楼道……）的保护常会忽视。据共有房产主全国协会的统计，房屋出租时比房主自己居住时，损坏率要高出10倍。房东有责任维修集体场所设置：更换一个信箱要50欧元、清洗被胡乱涂抹的一面墙要付100-200欧元、门洞整个楼梯间重新油漆的费用至少1000到1500欧元。新房子出租9年（最多15年）后，不能继续享受优惠，必须出售。周边如果全是同样情况，售价肯定会大受影响。

　　当然还要避开离商业中心过分遥远的地带，一方面房客来源不容易保证能延续，10多年后要把这处房产脱手时，也难保证卖得上好价。

　　★购房中仔细选择贷款对象

　　决定投资新房产时，供房者（les promoteurs）往往会向您介绍“一揽子”方案（un package），也即不仅为您找到最合适的房产，同时会“毛遂自荐”，建议为你办理接下来的一系列手续（相当于某种管理保险制度），例如处理两个房客租赁之间的空缺时期，当然还有为您物色贷款银行等等事项。这一服务的优点是使投资人不必关心具体事务，只管掏钱，省心买房，好处从国家政策里找。问题在于，这种全套委托会剥夺您在各家竞争的市场上获得最优惠条件的机会。有条件的话，您不妨通过其他途径，例如自己找个专业贷款交易所人员（courtier spécialisé dans le crédit），委托它们办理，价格会低不少。

　　例如，一位按罗比安制度投资者，决定购买巴黎郊区一两居室，在选择贷款银行的问题上，他抱着试一试的想法找到专业交易人，委托其寻找，结果果然有效：原来替他选择房产的供应人建议的利率为4.25%,他自己寻到的这家只有3.8%,在需要付出的利息部分为他节约了5320欧元。

　　★投资旧房：享受补助加税务优惠

　　购买旧房供出租，除去同投资新房出租领域者一样可享受政府的税务优惠，同时可以获得翻修旧房费用补助，值得广大投资者考虑。

　　手头有笔闲款，想投资房产供出租后生利。按常人想法，都希望买到“好一点的房”，即不需要大整修便可租出去的房子。一般情况下确实如此，但鲜为人知的是，有人专门寻找“破房”，购下后彻底翻修再出租。那么其中有什么奥妙呢？一是这类房售价低，比起普通房，破旧房屋价格要便宜30%，有的甚至达到50%。更重要的原因是，房东可以向政府部门申请翻新补助费。负责发放这一补助的部门即为上文所提的“全国住房修缮局”（简称Anah）。一般人认为，只有翻修历史文物型建筑物才有可能获得国家补助，其实不然，只要您购买的旧房已有15年历史，便可以提出补助申请，这也是唯一的条件。至于对于翻修结果的要求，政府并不苟求，有一般的舒适水平便可以了。

　　且看茜尔维·彼加尔夫人的例子：茜尔维在一家负责为戏剧单位配置扩音设备的企业里当经理，当她决定投资房产、翻修以后出租时，选择了特洛瓦市中心一幢几乎已成废墟的小楼，以6万欧元代价成交。然后她为翻修整幢楼房向全国住房局提出了补助申请。翻修工程花了茜尔维30万6千欧元。但她的补助申请得到批准，全国住房局给了她10万9千欧元补助，也即相当于总开支的35%；茜尔维用2万3千欧元整修了全部电路、取暖和卫生设备系统，为保存和翻新别致的十六世纪木制门面，花了4万7千欧元装修费。

　　★申请人可获多少补助？

　　国家住房局的补助按照申请者具体情况发放，比例可占房主付出费用的20%到70%，应该说是相当可观的。最高补助金在小城市内以每平方米500欧元计算，巴黎大区和蓝色海岸这一类以800欧元一平方米计。也就是说，面积为60平米的一套三居室，房东可以从上述部门获得的翻修补助费，大约至少6000欧元，最高可以达到3万3千欧元不等。

　　★享受优惠待遇的条件

　　与上文介绍的必须投资出租新房才可享受有关税务优惠的原则一样，投资旧房想享受翻修补助也必须将该房出租至少9年时间。同时，房租价格必须低于市场价30%，而且承租人的收入必须不超过有关规定：一对夫妇带2个孩子，年收入不得超过42497欧元至69440欧元这一幅度（根据地区标准，决定具体水平。）

　　上文所提茜尔维·彼加尔夫人，在翻修工程结束后，将房出租。一套64平方米的房，每月月租费只收415欧元。读者不必惊讶，茜尔维是在进行周密计算过后才作出的这一明智决定的。事实上，她在这方面的“损失”，除去在翻修补助金上获得补偿，政府同时还给予她税务优惠。根据2006年10月有关法令新规定，茜尔维申报个人所得税时，收取房租获得的这部分金额可以享受30%至45%比例的减免。如此一个弯转下来，这笔投资每年可使她获利6%-7%。

　　★申请翻修补助的条件

　　顾名思义，“全国住房修缮局”ANAH管理的是对住房的修缮。那么是不是无论什么样的旧房都可以向它申请翻修补助呢？ANAH对此有明文规章，列出符合条件的项目；总而言之，翻修的内容应该是有助于提高房屋居住安全、改善卫生条件、完善设备、有利节约能源，增加隔音设备，便利残疾人行动等。住房局只有在所申请的房屋内缺乏以上所列设置，或现有设备达不到要求的情况下才会批准补助。凡与住所安全和改善生活质量有关的项目会优先考虑。

　　如果您属于范围之内，那就可以到ANAH在当地的分管处提出申请，并保留好申请备案收据。千万别以为符合条件便可以开工领取补助了，必须等书面批准到手。一般情况下，该部门会在发给备案收据后一个月内给予回答。申请批准开始翻修工程时，千万不能在施工、购买设备零件等方面贪小便宜，必须请有合法执照的工程单位做活计，否则补助会被取消。如果个人有一定施工能力，或者本身就是专业人员，必须向有关方面请示，被批准后可以自己动手，但获得的补助将因此减少10%。这一原则也适用于雇佣由房主本人领导或管理的施工队来做工。

　　★谁有资格申请这类补助？

　　凡打算装修个人私房，改善住房条件达到合格出租水平的房主都可以申请。接受补助翻新后的房屋必须接连出租9年。如果需要翻新的是房主本人居住的第一住宅（résidence principale），装修后也打算自己居住，则要看当事人收入是否符合政府法令规定，待享受补助装修结束后，仍必须以第一住宅名义接连居住6年。

　　在以上所述的6年和9年期间，如果这些房屋的产权或居住情况出现变化，房主必须及时通报当地住房局部门。变化一旦影响到享受的优惠条件，有关部门有权追回补助和取消税务优惠。

　　★其它投资房产小诀窍

　　俗话道“戏法人人会变，各有巧妙不同。”投资房产也有些小名堂，一般不容易让人注意，却是切切实实的生财之道。

　　1） 购买有房客居住的旧房更合算

　　这是所有经营房产交易的专业人员都知道的道理，但却常常被投资人忽略。投资者看不到二者间能有15%到20%的价格差，也即如果他看中的这处房产房东愿意立即脱手，但与房客的合同尚未到期，房子因而有人住，这类房的售价就相对会便宜些。原因是新房东必须等待老房客合约到期后才能自由处理该房，等待时间有时会长达多年，还不能忘记到期限前6个月必须以挂号信通知老房客结算等一系列手续。

　　其实，以上不便对投资房产供出租者来说，非但不是麻烦，反倒是运气。因为买房后就是想出租，现成就有人住岂不是理想？

　　例如，某人在巴黎一个十八世纪建造的华美大楼内购得30平米单间公寓房，由于里面有房客居住，由原售价15万5千欧元降到13万。整整节约了2万5千欧元。目前，互联网上和专业小报上常有不少这类机会的信息，大城市里尤其多。里昂某房产经销者说，每年他都能做成15笔左右这一类的交易。

　　2）配家具豪华房 出租回报率高

　　拥有配备家具的出租房产，尤其是座落于好地段的房产，实在是投资者的生财好机会。为出租房配备家具其实不大费功夫，基本的卧具、餐具齐全，便可提供出租。但房东从中可以获得的税务优惠却很可观，您可以有两种选择：或是在申报所得税时，应该纳税的房租收入一栏享受68%的免税率；另一种可能是，每年从收入中扣除购买上述房产以及家具支出的4%；其收益性回报率每年可达7%-8%。

　　但最有远见的投资是在巴黎高尚区，里尔、里昂这样的大城市，或者戛纳、尼斯类旅游景点区内购买一个单间公寓或是二居室套间。房价当然不菲，室内装备也要配得上档次，总费用可能会占房价6%-8%……但一旦把房子租出去，就可以为房东带来10%以上的回报率。因为这些地区的房客大多是经商人士、富裕的意大利或美国旅游者，每星期500-800欧元的房租对他们而言根本不成问题。一间位于巴黎圣日尔曼-德普埃区的20平方米单间公寓，每星期租金可达600欧元，每年回报率更达到11.7%。至于客源，最好求助于专业房产中介所，互联网上的Appqrt-in-france.com　和Paris-housing.com也属于代理这类业务的公司。因为我们不要忘记，如果不能保证每年85%的入住率，投资便不能获得预期回报了。